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隨著高層住宅建設(shè)的不斷擴(kuò)大，以及商住混合型住宅的增多，住宅小區(qū)的消防要求也越來越高，而隨著高層和商住樓的交付時(shí)間越來越長，消防設(shè)施正逐步老化，很多住宅項(xiàng)目的消防設(shè)施都已經(jīng)處于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)。據(jù)了解，現(xiàn)在不少的有消防設(shè)施的住宅項(xiàng)目都需要進(jìn)行大中修，甚至有些項(xiàng)目還需要進(jìn)行更新改造。

按照通常的分析，這樣的現(xiàn)狀應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)的買方市場，應(yīng)該有眾多的消防維修企業(yè)愿意或者是主動(dòng)競爭于消防維修的市場，但是現(xiàn)狀并非如此。實(shí)際運(yùn)作中，不少的物業(yè)企業(yè)都在慨嘆，住宅小區(qū)消防施工容易且爭著做，而消防維修困難且無人問津。時(shí)下，揚(yáng)州市場僅有的幾家消防維修公司中，愿意承擔(dān)消防維修工程的并不多，且少之又少。一位物業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理向記者介紹，他們小區(qū)是一個(gè)高層小區(qū)，消防已經(jīng)壞了很久了，他們也想盡快維修到位，以保證業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，但是他們找了很多家消防維修的單位，要么有的維修公司報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場價(jià)，讓人無法接受；要么就是有的消防維修公司干脆不感興趣，明確表示不想做這種業(yè)務(wù)。

到底是什么原因造成了消防維修有業(yè)務(wù)市場卻無人愿意"搶"這一塊蛋糕呢？一位消防業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)從業(yè)人員杜先生向記者講述了其中的“反常”。

操作周期長，占用資金多?

杜先生說，住宅小區(qū)的消防維修工程屬于維修類業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)維修時(shí)，物業(yè)公司基本沒有資金，而是依靠提取住宅專項(xiàng)維修資金來維修的，在維修時(shí)，因?yàn)橐男幸幌盗械氖掷m(xù)，比如需要查勘、需要報(bào)價(jià)、需要消防隊(duì)證明、需要業(yè)委會(huì)審批、需要公示、需要上報(bào)房管局、需要審計(jì)等等過程，這一過程往往受到不確定因素的影響較多，容易在是間形成時(shí)間的拖長，按照一般的工程維修來說，時(shí)間跨度往往達(dá)到3-6個(gè)月以上。這樣一來，維修上所耗費(fèi)的周期，維修中所占用的資金量就比較大，只要稍有不甚，往往容易造成資金積壓，融資成本偏高，細(xì)算賬往往會(huì)形成劃不來，也許會(huì)吃力不討好。

維修耗工多，維修難度大?

據(jù)介紹，小區(qū)的消防維修工程往往是沉積多年的消防毛病，由于長期帶病運(yùn)行，好多毛病一時(shí)難以查清。而且小區(qū)的消防因?yàn)橄鄬τ谏虡I(yè)樓來說，小區(qū)面積大、管網(wǎng)跨度長、管線復(fù)雜密布、管網(wǎng)改動(dòng)多、隱蔽工程多。這種情況下，消防的管網(wǎng)滲漏、聯(lián)動(dòng)不靈、煙感失靈、報(bào)警損壞等情況較為復(fù)雜，查勘起來比較麻煩，有時(shí)候?yàn)榱艘粋€(gè)滲漏點(diǎn)往往查多少天也無法找到漏點(diǎn)。杜先生介紹，現(xiàn)在維修人員工資高，至少也要200元/天，而消防維修工程的用工量是包工包死的，如果查漏時(shí)耗時(shí)過多，極易造成虧損。他說，他們就施工過一個(gè)虧損的工程，本來以為報(bào)價(jià)足夠，但就是因查漏的時(shí)間過長造成了用工超額，最后不但沒賺，還虧了1萬多元。

設(shè)備太老化，保修矛盾多?

對于消防維修工程來說，好多的維修并不是一次性能夠全部完成的，往往是在施工時(shí)已經(jīng)維修好了，也不滲漏了，也各系統(tǒng)運(yùn)行正常，但是由于這些消防設(shè)備已經(jīng)長時(shí)間運(yùn)行，各種配件已經(jīng)處于不確定狀態(tài)，很難保證其再次損壞的時(shí)間。有時(shí)往往這里剛一維修結(jié)束，下一個(gè)問題已經(jīng)產(chǎn)生了，按理應(yīng)該是并不包括在原有的報(bào)價(jià)中，需要物業(yè)公司另行支付相應(yīng)費(fèi)用，但是由于剛剛報(bào)價(jià)，還未結(jié)算，物業(yè)公司不可能承認(rèn)，所以只能再次維修。況且維修工程通常需要免費(fèi)保修1年以上，在這期間內(nèi)極易出現(xiàn)消防的再次滲漏或損壞，維修公司不得不再次派人維修，其耗時(shí)耗料又會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的不確定因素，會(huì)造成結(jié)算后的二次虧損。據(jù)杜先生說，他們就在接這類工程時(shí)出現(xiàn)過，原來結(jié)算時(shí)還是賺錢的，但是等到保修期滿卻出現(xiàn)了虧損，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，消防維修難已經(jīng)成為物業(yè)公司運(yùn)作中的一大風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在消防的法規(guī)越來越健全，消防隊(duì)的檢查和要求越來越高，消防管理的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，已經(jīng)演化為風(fēng)險(xiǎn)大于利潤，讓物業(yè)公司為此提心吊膽。那么，如何來化解住宅小區(qū)消防維修難？如何來保證業(yè)主居住中的消防安全？

如何破解住宅小區(qū)消防維修難？

又如何讓業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全得到保障呢？業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，有關(guān)方面應(yīng)該共同努力，鼓勵(lì)物業(yè)公司和維修單位共同做好消防維修和管理工作。

一是物管要樹立以"護(hù)"為主的消防管理思路。消防系統(tǒng)是一個(gè)完善的系統(tǒng)性工程，特別是現(xiàn)在的消防系統(tǒng)，具有高度的智能化，在日常管理中，物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)和管理，樹立以"護(hù)"為主的思想，以養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，盡力延長消防系統(tǒng)的壽命。一旦出現(xiàn)問題要立即組織維修，及時(shí)排除消防運(yùn)行中的小問題，避免出現(xiàn)破壞式使用，直到癱瘓才想到維修。一位消防從業(yè)人員說，消防系統(tǒng)某種程度上類似汽車，如果你加強(qiáng)日常的維護(hù)，及時(shí)保養(yǎng)、經(jīng)常檢查、保持及時(shí)維修，其壽命會(huì)延長很多。

二是有關(guān)部門要加強(qiáng)消防維修的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)。消防維修工程維修雖然是一個(gè)市場行為，但某種程度上是一個(gè)全社會(huì)比較需要的公益性事業(yè)，如果在這方面出現(xiàn)無人愿修、無人肯修的局面，對于住宅小區(qū)的消防將會(huì)是一個(gè)很大的隱隱，這樣既挫傷了物管的積極性，又增加了全社會(huì)的負(fù)擔(dān)，還所有業(yè)主們無法安全生活。所以有關(guān)消防主管部門可從維護(hù)全體業(yè)主的切身利益出發(fā)，加大對物管企業(yè)的支持力度，在消防管理、消防養(yǎng)護(hù)、消防維修上提供盡可能的便利。同時(shí)，對于消防維修公司應(yīng)從社會(huì)公益性需求出發(fā)，引導(dǎo)消防維修單位承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，在保證施工的正常利潤的基礎(chǔ)上，要求維修單位應(yīng)有一定的集力用于小區(qū)消防的維修上，以保證小區(qū)消防的正常使用，讓全體業(yè)主居住得更安全、更舒適、更省心。